No Image

Что такое shell core

1 просмотров
10 марта 2020

Офис built-to-suit
Shell & core – состояние офисного помещения «под отделку», в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция), отопление, как правило, тоже уже смонтировано. В зависимости от класса здания степень готовности помещения под отделку может отличаться. Например, в БЦ класса А можно практически сразу приступать к финишной отделке, а в помещениях класса Б или С может потребоваться дополнительное выравнивание стен или пола.

Несомненными плюсы при аренде помещений под отделку – индивидуальная планировка, возможность использовать уникальный дизайн, экономия в долгосрочной перспективе, планирование переезда более чем за три месяца до переезда, возможность внедрения сложных систем безопасности или контроля за персоналом.

Минусы не столь очевидны и в основном представляют собой риски, которые берет на себя компания. Также в некоторых случаях арендатору приходится вкладывать значительные средства в отделку. К рискам можно отнести несоблюдение сроков со стороны подрядчика, неполучение собст­венником свидетельства о собственности в оговоренный срок, а также риск обвала рынка недвижимости и резкого снижения цен на офисные помещения.

До кризиса 2008 года на рынке недвижимости Москвы существовал дефицит качественных офисных помещений. По­­этому большинство крупных и средних арендаторов (а иногда и мелкие компании, которые занимали до 200 кв. м) подписывали предварительные договоры аренды на этапе строительства. После окончания строительства арендаторам приходилось самим выполнять отделку, вкладывая в среднем до $1000 в один квадратный метр площади БЦ класса А. Это было повседневной практикой: если ты хочешь хороший офис, его нужно «построить» под себя.
К концу 2008 года ситуация кардинально изменилась. Практически все компании от малой до большой включили режим экономии и при переезде, который был, как правило, связан с сокращением издержек, то есть арендой меньшей площади или понижением класса помещения. При этом вложить хоть какие-нибудь деньги даже в минимальный ремонт (например, поставить дополнительные перегородки) считалось абсолютно немыслимым.

Объем вакантных помещений резко увеличился, конкуренция возросла, и собственникам ничего не оставалось делать, как идти на поводу у клиента. Объекты под отделку арендаторами вообще не рассматривались, собственники всеми силами пытались найти деньги хоть на какой-нибудь ремонт, а те, кто не находил, предлагали годовые арендные каникулы и т. д.

В самую тяжелую ситуацию попали те собственники, у которых не было денег на ремонт или отделку помещений в состоянии shell & core. Им пришлось привлекать клиентов, предлагая годовые арендные каникулы либо включая стопроцентное возмещение за выполненную отделку в ставку аренды. Это приводило к снижению ставки до уровня 5–6 тыс. руб./кв. м на весь срок договора. Несмотря на беспрецедентность условий, на которых предлагались помещения в состоянии shell & core, большого числа арендаторов собственникам привлечь не удалось, так как арендаторы, даже понимая, насколько выгодные условия предлагает собственник, просто не имели денег, которые они могли бы вложить в отделку.

Сегодня ситуация постепенно меняется к лучшему, у арендаторов появляются деньги, и они задумываются о том, куда их более выгодно вложить. Поэтому в 2010 году прошел ряд сделок по аренде помещений в состоянии shell & core, самые крупные среди которых в БЦ Marr Plaza, БЦ «Легион 3».

Кому нужны помещения shell & core?
Помещения shell & core сегодня имеет смысл арендовать компаниям, имеющим свободные деньги. Инвестиции в отделку быстро окупятся и помогут значительно выиграть на арендных ставках в долгосрочной перспективе. Помещения под отделку выгодно также арендовать компаниям, которые запланировали переезд за год или полгода до его фактической даты и уже сейчас хотят четко понимать, когда, куда и за какие деньги они переезжают. К таковым относятся крупные иностранные или российские корпорации, которые четко планируют свой бюджет и которым нужен офис определенной планировки и отделки, и переехать они должны к точно заданной дате.
Помещения shell & core выбирают также компании, которым нужен индивидуальный дизайн или особенная планировка. К таким компаниям относятся различные творческие объединения, дизайнеры, IT-ком­пании, а также компании, которым по роду деятельности нужна специфическая планировка или какие-либо технические изыски, которые проще и дешевле всего внедрять именно в состоянии shell & core.
На сегодняшний день цены на отделку довольно сильно снизились. Ремонт в БЦ класса Б сегодня будет стоить от $250 до 450/кв. м, а в классе А от $500 до 800/кв. м (речь идет о стандартном ремонте без дизайнерских и каких-либо других изысков).
Существует несколько способов отделки помещения shell & core.

Читайте также:  Hard disk smart что это

Вариант 1. За счет собственника
Собственник делает отделку за свой счет и своими силами под клиента. Этот вариант является самым привлекательным для арендатора, так как, не вложив ни копейки в ремонт, он получает помещение именно той планировки, которую хотел. Разновидностью этого варианта является случай, когда собственник выполняет только базовую отделку «по кругу», то есть без внутренних перегородок и разводки элект­ричества и СКС по рабочим местам, затраты на которые переносятся на арендатора. Эта схема применяется собственниками, которые не стеснены в средствах и нацелены на скорейшую реализацию своего объекта. Примером такого бизнес-центра может служить «ИНА Хаус» в 3-м Павловском переулке или новый торгово-офисный комплекс на улице Миклухо-Маклая.

Вариант 2. Компенсация за ремонт
Арендатор производит отделку помещения своими силами и за свой счет, а собст­венник выплачивает ему компенсацию и предоставляет каникулы. Как правило, каникулы составляют от 2 до 6 месяцев, а компенсация – 40–60% от предполагаемых затрат арендатора на ремонт, то есть $200–300 за кв. м арендуемой площади. Сумма компенсации уменьшает ежемесячные арендные платежи арендатора на первый год аренды. Так поступает большинство собственников «Москва-Сити», которые не хотят вкладывать дополнительные деньги в свои небольшие инвестпроекты.

Вариант 3. За счет арендатора
Собственник производит отделку своими силами, но за счет арендатора, при этом снижая арендную ставку на первый год на сумму вложений. При такой схеме у собст­венника есть понимание, какой ремонт он будет делать, стандартные материалы уже закуплены и ждут на складе, а строительная бригада находится на низком старте. Сумма стандартного ремонта рассчитана до копейки, и при переходе арендатора на такой объект собственник предлагает инвестировать данную сумму в ремонт, снижая арендную плату на первый год аренды и давая арендные каникулы именно на то время, пока подрядчик собственника выполняет ремонтные работы. По такой схеме помещения сдаются в БЦ Omega Plaza.

Какой из этих трех вариантов является наиболее выгодным для арендатора? Если арендатор предполагает снимать помещение на срок от двух лет, выгоднее первый вариант: вложения, сделанные сегодня, с лихвой окупятся. Во-первых, помещение под отделку на 20–30% дешевле готовых вариантов. Во-вторых, арендатору предоставляются каникулы. В-третьих, он получает льготную ставку на первый год и более выгодные условия долгосрочного договора на 5–7 лет. При сегодняшних темпах роста рынка 10–15% в год получить начальную цену на 30% ниже и семилетний договор с 7–10% индексацией очень заманчиво.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости Astera Moscow в альянсе с BNP Paribas Real

В 2009 году под действием кризиса у московских бизнес-центров было определено хроническое заболевание — shell&core. Не то, чтобы его раньше не было. Просто до кризиса это воспринималось как неизбежность. Сейчас же у девелоперов проблема – как лечить пустующие здания. Вариантов не так много, и все они требуют инвестиций.

Shell&Core — состояние офисного помещения «под отделку» — в данном помещении присутствуют только бетонные полы и стены, стеклопакеты, отопление, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция, электроснабжение). Офис в состоянии shell&core не пригоден для «заселения» арендатора.

Для того чтобы решить проблему, надо понять причины ее возникновения.

Почему арендаторы больше не хотят въезжать в офисы shell&core? Надо понимать, что от подписанного договора аренды до начала работы офиса пройдет минимум полгода, кроме того, арендатору придется потратить на отделку весьма внушительную сумму. Можно, конечно, пилюлю shell&core подсластить большими арендными каникулами, но судя по тому, что желающих почти не находится, это не самое удачное решение.

Также девелоперы предлагают заключить рамочное соглашение по отделке. Оно предполагает готовый проект, выбранных подрядчиков с конкретными ценами и решениями. Как только появляется арендатор, принимающий данную схему отделки помещения, запускаются работы по fit-out.

Но в ситуации, когда более 2 млн. площадей вакантны, а из них, по прогнозам, в этом году будет заполонено не больше 500 тысяч, сложно объяснить арендатору, что ему надо финансировать проблемы девелопера. Да и зачем, если готовых офисов «здесь и сейчас» более чем достаточно.

Итак, диагноз на ближайшее время поставлен окончательно и бесповоротно: отделка, отделка, и еще раз отделка, причем за счет девелопера.

Читайте также:  Alcor au6989an au6998an sc908an утилита

Самолечение стандартной отделкой

Первое очевидное решение для девелопера — сделать стандартную отделку. Не хотите shell&core – получайте готовые офисы. Вроде бы все элементарно. Во-первых, стандартная отделка для кого? В этом случае есть риск сделать «среднюю температуру по больнице», которая в реальности может никому не понравиться.

Сейчас основной спрос на офисы 100-400 м.кв. Дилемма, которая стоит перед девелопером — делить сейчас этажи под таких арендаторов? А когда ситуация изменится и станут востребованы офисы в 1000-2000 м.кв опять переделывать бизнес-центр? Или ничего не делать и ждать больших арендаторов?

Как правило, этажи, предназначавшиеся для сдачи в shell&core, плохо превращаются в коридорную систему: появляются пожарные пути эвакуации, сложности с доступами в общие зоны, лифты, холлы.

Ну и контрольный вопрос, какие ассоциации у вас возникают при слове «стандартная отделка»? Желтые стенки, серая плитка?

Есть вероятность, что кризис, и те решения, которые принимаются сейчас, существенно повлияют на качество сдаваемых бизнес-центров, и потом придется лечить не shell&core, а последствия сегодняшних экстренных мер.

Чем тяжелее форма болезни, тем радикальнее выглядят решения, принимаемые девелопером. Например, взять и разделить полуторатысячный этаж на блоки по 30-50 метров. Да, такой бизнес-центр сейчас можно быстро сдать. Но что делать потом? С 30-40 арендаторами на одном этаже…

Это не значит, что не надо делать отделку – в мире давно принято сдавать готовые офисы. Просто не стоит бросаться из одной крайности в другую.

Больше всего в отделке хочется сэкономить на двух параметрах – стоимости и сроках. Для того, чтобы не было мучительно больно и жадно, надо точно знать как правильно экономить. Надо понять, как выглядит превращение из shell&core в готовый офис.

Этап первый: проектирование fit-out.

Это полноценный проект, в общей сложности, состоящий из сотни чертежей, разверток, узлов и т.п. Например, только для пола требуется минимум (даже для одного типа покрытия) три разных чертежа – план пола (это то, как идет основание пола – стяжка/или фальш-пол), план финишных покрытий и карта пола (это разрез, который показывает то, как устроен «пирог»). Плюс, естественно, инженерная часть проекта. Здесь уж точно, ее отсутствие всегда увеличивает стоимость работ.

Проект — это же первая статья расхода, которую все пытаются сократить. Да и зачем он нужен для fit-out? Девелоперы — люди грамотные, уже построили здание — некоторые и не одно – что, и такую простую вещь как отделку сами не сделают?

Сделают. Но, как обычно, без проекта — дольше, дороже и с проблемами.

Проект – это как бы «стройка понарошку». Это игра в пазлы, которая позволяет безбоязненно двигать и переставлять части, подбирать решения. И если этого не сделать на бумаге – точно понимая правила игры (например, СНИПы и пожарные нормы), то подбор решений будет на реальных стенах и потолках. Со всеми потерями денег и сроков.

Сам проект – это не то, на чем надо экономить – это инструмент для экономии.

Так, в ТЦ «Атриум» экономия на вентиляционном оборудовании одного этажа составила более 15%. За счет более дорогих и мощных диффузоров. Просто их потребовалось в несколько раз меньше, чем обычных. Но чтобы это понять, нужны расчеты, расчеты, расчеты, и грамотные специалисты, которые их могут делать.

Сейчас стоимость проектирования fit-out составляет порядка 20-40 долларов за квадратный метр. При этом, если этажи в бизнес-центрах стандартные – то новый проект нужен только на один этаж, а для остальных он адаптируется за гораздо меньшие деньги.

Итого, простая арифметика: средняя цена 30 долларов, умноженная на 1500 м.кв. (вариант типового этажа) итого: 45 000 долларов.

С учетом, что отделка только одного этажа (а проект — для здания в целом. ), по самым минимальным подсчетам, обойдется в 600 000 долларов. Т.е экономить «на спичках», не надо, выйдет гораздо дороже.

Инструкция по применению: как экономить с помощью проектирования

Нормальная работа по созданию офисного пространства начинается с дизайн-проекта и закачивает рабочим проектом.

Мы привыкли думать, что дизайн-проект делают, когда финансирование не имеет границ. На самом деле возможности дизайна гораздо больше – он может не только подчеркнуть статус и достаток девелопера, но и существенно сэкономить. При этом сделав помещения стильными, интересными, более привлекательными для Арендаторов. Самый известный прием – это офисы в стиле «лофт». Кирпич, промышленный дизайн, открытые инженерные системы, плюс какой-то дизайнерский изыск, минимум денег, максимум стиля.

Читайте также:  Доработка программного обеспечения бухгалтерский учет

Помимо стилистических решений в дизайн-проект входят планировки и ориентировочная смета. Последняя тенденция — делать проект вариабельным. То есть он может предусмотреть несколько вариантов решения одного этажа, и по желанию арендатора — «брюки превращаются в элегантные шорты». Например, легко и безболезненно появляются перегородки или кабинеты в помещениях open space (естественно, если такое решение было заранее предусмотрено в проекте).

Другой путь оставить себе больше места для маневра – профинансировать отделку на 80 % (т.е. подготовить полностью все поверхности, провести инженерные коммуникации), а окончательную версию дизайна и перегородок оставить до появления конкретного Арендатора. Опять-таки оставшееся финансирование сделать за счет его платежей. Срок всех доделок составит две-три недели, что позволит предлагать совсем необычные вещи – готовую индивидуальную отделку по цене стандартной.

Еще один важный вопрос: подбор материалов. Что такое ведомость отделочных материалов и как туда попадают те или иные решения?

Это список из сотни пунктов, которые, как правило, кочуют из сметы в смету. Многие позиции туда попадают случайно, или просто это поставщики, с которыми давно и удобно работать. Но совершенно не обязательно, что это самые выгодные/оптимальные предложения на данный момент.

Если предложенное решение не вписывается в бюджет, можно начать ту же игру «в пазлы», подбирая аналоги, заменяя равноценные позиции с точки зрения технологий/потребительских качеств, но разные с точки зрения цены. Ну и, кроме того, это будет решения, подобранные профессиональными дизайнерами.

Сейчас реальная цена за метр отделки офиса класса В+ может начинаться от 360 долларов (в эту цифру действительно все включено).

Когда клиент получает готовый и согласованный дизайн-проект, его самая естественная реакция – начать строить. И не платить/тратить время на рабочий проект.

Но надо понимать точно – по картинкам стоить нельзя. Можно поставить перегородки, но любой стыковочный узел – а их на одном этаже сотни – потребует инженерных решений. И если на бумаге их не решить, на стройке обязательно будет «насяльника, сиво ругаесся…», что опять обернется потерянными деньгами и сроками.

Эпикриз, или заключение

• Делать отделку в зданиях с shell&core придется все равно. И это задача девелолпера.

• Экономить можно и нужно, но грамотно, с помощью проекта. Тогда можно получить интересные дизайнерские решения, сокращающие стоимость, и максимально вариабельные архитектурно-инженерные решения, которые помогут удовлетворить потребности разных арендаторов.

• Стоимость отделки, при условии грамотной работы инженеров, архитекторов и дизайнеров может начинаться от 360 долларов за метр квадратный.

Дмитриева Екатерина, директор по развитию «Forma Group»

В настоящее время, как в продаже, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости существует огромный выбор офисов типа shell&core.

Shell&core – это состояние офисного помещения «под отделку». Обычно в помещении такого типа присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция). Офис в состоянии shell&core подразумевает выполнение внутренней отделки помещений (fit out) перед заездом арендатора.

Предлагая аренду офисов shell&core, большинство владельцев крупных объектов недвижимости, предоставляют срок арендатору необходимый для отделочных работ — так называемые «арендные каникулы». Иногда предлагают возместить часть стоимости внутренней отделки.

Конечно, офис типа shell&core не подходит тем компаниям, которые ищут полностью отделанное помещение, в тех случаях, когда фирме срочно нужно въехать в новый офис и сразу начать работать.

Однако многие компания отдают предпочтения офисам без отделки, особенно тем, кто покупает коммерческую недвижимость или арендует на длительный срок. Ведь тип shell&core позволяет организовать и сделать офис полностью соответствующий всем предпочтениям и пожеланиям собственника или арендатора.

В зависимости от того, какие цели преследует арендатор/покупатель коммерческой недвижимости, основное преимущество офисов под отделку может стать и его недостатком. Это возможность сделать отделку по своему вкусу и требованиям, но в тоже время, невозможность сразу заехать в офис. И тут, конечно, на первый план выходят предпочтения и цели, которые преследует собственник будущего офиса или его арендатор.

В нашем бизнес-центре мы предлагаем как офисы типа shell&core, так и офисы с отделкой, а что будет удобнее – решать Вам!

Комментировать
1 просмотров
Комментариев нет, будьте первым кто его оставит

Это интересно
Adblock detector